Il tema è posto quale obiettivo strategico nell’ambito del Programma Politiche dell’Abitare e Demanio comunale.
Un’importante leva finanziaria per lo sviluppo della città, oltre che progetto innovativo in linea con le realtà pubbliche più all’avanguardia in Italia e in Europa che ha ottenuto, al “Premio Best Practice Patrimoni 2008” nell’ambito del Forum PA, una menzione speciale conferita alla Direzione Centrale Casa e alla Cassa Depositi e Prestiti.
PREMESSA
Il Piano Generale di Sviluppo 2006/2011, approvato dal Consiglio Comunale con atto n. 71 del 28/07/2006, ha formalmente adottato la scelta della valorizzazione del patrimonio comunale assegnandole il ruolo di leva per lo sviluppo della Città, ai fini della sostenibilità delle azioni programmatiche.
La valorizzazione dei beni immobiliari permetterà, nel rispetto delle regole del patto di stabilità, la liberazione di risorse finanziarie da utilizzare per la realizzazione di nuovi investimenti, tra cui gli interventi di riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, opere pubbliche e progetti speciali. Non verranno, quindi, utilizzate le risorse per la spesa corrente.
Un primo esame del patrimonio per la sua valorizzazione è stato affidato ad un gruppo di lavoro intersettoriale interno al Comune che ha garantito sia l’approfondimento necessario di tutti gli aspetti del problema sia la coerenza dell’obiettivo con i progetti di sviluppo dell’Amministrazione comunale.
Il 14 giugno 2007 il Comune di Milano ha firmato il Protocollo d’Intesa con la Cassa Depositi e Prestiti, individuando nell’Ente il partner in grado di garantire la professionalità specialistica necessaria per il proseguimento del percorso.
L’accordo ha previsto che tra il Comune di Milano e la Cassa Depositi e Prestiti si attivasse un gruppo di lavoro capace di effettuare uno Studio sulle diverse opzioni strategiche disponibili per il progetto di valorizzazione. Questo Studio ha identificato quale strumento più idoneo, alla luce degli obiettivi posti dal Comune, il Fondo comune di investimento immobiliare ad apporto in quanto permette di esperire l’attività imprenditoriale necessaria per la valorizzazione attraverso il contributo di soggetti specializzati, Società di Gestione del Risparmio (SGR), garantendo la massima trasparenza, il controllo della governance e la massima flessibilità nei successivi apporti di patrimonio.
PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
Nel Piano di Valorizzazione, che non andrà a toccare gli immobili di edilizia economica popolare, sono indicati i criteri sulla base dei quali sono stati scelti gli immobili da inserire in questo fondo. La priorità è stata data innanzitutto:
- agli immobili siti nei condomini (particolarmente onerosi per l’Amministrazione nelle spese di gestione);
- agli immobili liberi;
- agli immobili attualmente occupati per “usi diversi” (come ad esempio magazzini, uffici, autorimesse).
E’ stata evitata, inoltre, la formazione di nuovi condomini che potrebbe derivare dalla vendita di parti dell’immobile utilizzate per usi commerciali o usi residenziali non popolari. Esclusi dal Piano anche gli edifici di pregio (come ad esempio la Galleria e gli immobili di Piazza Duomo) e quelli usati oggi dall’Amministrazione per le proprie attività.
GARANZIE SOCIALI
Particolare attenzione è stata posta alle garanzie sociali:
- il diritto di opzione all’acquisto dell’alloggio con uno sconto del 30% sul prezzo di mercato dell’alloggio libero;
- il diritto di prelazione, in caso di vendita all’asta dell’immobile, al prezzo di aggiudicazione;
- il diritto di opzione per l’usufrutto ai conduttori ultrasessantacinquenni e coppie ultrasessantacinquenni in caso di mancato esercizio dell’opzione relativamente all’intera proprietà;
- il diritto al rinnovo del contratto limitatamente ai conduttori con reddito familiare non superiore al limite previsto dalla legislazione Regionale per l’edilizia residenziale sociale, purché appartenenti ad una delle seguenti categorie: nuclei familiari con presenza di ultrasessantacinquenni, nuclei familiari con portatori di handicap e nuclei familiari con minori a carico.
ALCUNE DATE SALIENTI
14 giugno 2007: sottoscrizione Protocollo di Intesa tra Comune di Milano e Cassa Depositi e Prestiti;
18 ottobre 2007: approvazione delibera consigliare “Piano di valorizzazione del patrimonio immobiliare del Comune di Milano mediante costituzione di un Fondo comune di investimento immobiliare”;
29 ottobre 2007: avvio della procedura ad evidenza pubblica per l'individuazione di Società di Gestione del Risparmio chiamata a istituire e gestire uno o più fondi comuni di investimento immobiliare, ovvero un fondo multi-comparto o una famiglia di fondi dedicati;
10 dicembre 2007: selezione di BNL Fondi Immobiliari SGR p.a. quale società aggiudicataria;
28 dicembre 2007: sottoscrizione dell’atto di apporto tra Comune di Milano e BNL FI tramite il quale l’Ente apporta al Fondo Immobiliare una prima porzione del proprio portafoglio;
31 marzo 2008: stipula degli atti notarili di vendita al Fondo della quota rimanente del portafoglio immobiliare la cui efficacia è subordinata all’avverarsi di condizioni sospensive quali, in primo luogo, la stipula del contratto di finanziamento;
30 aprile 2008: stipula dell’atto notarile di “avveramento della condizione sospensiva” grazie al quale i contratti di apporto e di compravendita degli immobili, inseriti nel piano di valorizzazione, sono a tutti gli effetti operativi;
9 giugno 2008: incasso da parte del Comune di Milano della prima tranche del prezzo di trasferimento;
23 luglio 2008: selezione di The Royal Bank of Scotland, quale soggetto che svolgerà l’attività di collocamento presso gli investitori qualificati delle quote A del Fondo detenute dal Comune di Milano;
25 luglio 2008: approvazione in Giunta Comunale della delibera sulle modalità di esercizio dei diritti di opzione e di prelazione attribuiti ai conduttori di immobili ad uso residenziale dalle Garanzie Sociali previste nel Piano di valorizzazione;
30 luglio 2008: assemblea dei partecipanti e prima riunione dell’Advisory Committee del Fondo Comune di Milano I;
9 settembre 2008: incasso da parte del Comune di Milano della seconda tranche di pagamento del prezzo di trasferimento;
29 settembre 2008: seconda riunione dell’Advisory Committee del Fondo Comune di Milano I;
Nel novembre 2008 sono iniziate le attività di dismissione degli immobili mediante evidenza pubblica.
E’ possibile visionare tutte le tappe del processo di valorizzazione consultando l’allegato “Le tappe”
Per ulteriori informazioni e approfondimenti è possibile consultare gli allegati.
